Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на Prozorro.Продажі
Ринок землі – проведення земельних торгів щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів.
Також, за виявлення бажання, продаж приватних земельних ділянок за допомогою земельних торгів.
Ваш персональний супровід
З 01 січня 2024 скасовується мораторій на продаж с-г земель юридичним особам.
Пряма норма ЗКУ : “Дозволяється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 37-1 цього Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб.”
Зміст сторінки:
1.Інструкція про земельні аукціони: КРОК ЗА КРОКОМ – ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕННЯ ТА УЧАСТІ.
1.1. Презентація для Організаторів (державних, комінальних установ) по проведенню аукціонів з оренди/продажу земельних ділянок.
1.2. Переглянути шаблонний договір по співпраці з маркетплейсом для Організаторів продажу/оренди земельних ділянок
2. Регламентування проведення аукціонів
3.Переліки документів для подачі заявок участі в аукціонах продажу та оренди с/г призначення та не с-г призначення
4.Переважне право орендарів (с/г землі, паї). Механізм реалізації
5. Кваліфікований електронний підпис
Земельні торги будуть проводитись відповідно до договору між організатором та оператором електронного майданчика, на зразок того, як це зараз відбувається під час проведення аукціонів із малої приватизації, оренди державного і комунального майна тощо.
Нормативно-правові акти:
▖ ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ
▖ЗАКОН УКРАЇНИ Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану
▖ЗАКОН УКРАЇНИ Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо продажу земельних ділянок та набуття права користування ними через електронні аукціони
▖ЗАКОН УКРАЇНИ Про виконавче провадження
▖Закон України Про іпотеку
▖Закон України Про оренду землі
▖Постанова Кабінету Міністрів України «Деякі питання підготовки та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)» №1013 від 22 вересня 2021 р.
Земельні торги: оголошені земельні ділянки по регіонам України
Також, пропонуємо щоденну розсилку в телеграм каналі за допомогою БОТа – пос. https://t.me/vertas_complex_bot
БОТ – унікальна розробка маркетплейса VERTAS
За допомогою БОТу ви можете обирати ті регіони, які вас цікавлять та гектари по об’єктам, які оголошені по всій Україні.
В разі запиту до БОТу – він вам надасть відповідь по всім ділянкам по зашим запитам на слідуючий день з 09-05 (незалежно чи робочий, чи вихідний день)
Хто може оголошувати до продажу (форма власності земельних ділянок):
→ державна (обов’язкова до виконання в системі Prozorro.Продажі),
→ комунальна (обов’язкова до виконання в системі Prozorro.Продажі),
→ приватна (по власному рішенню).
Хто і яку землю може купити чи орендувати?:
– Орендувати землю фізичні чи юридичні особи будь-яку площу та будь-які земельні ділянки;
– Купувати землю сільськогосподарського
призначення можуть українці – фізичні особи та юридичні особи (власники яких – громадяни України), не більше 10 000 га в одні руки;
– Купувати інші землі фізичні чи юридичні особи з урахуванням обмежень Кодексу.
Учасники (суб’єкти) відкритого ринку:
➱ Організатор земельних торгів – державні, комунальні, приватні форми власності осіб на балансі/володінні якого знаходиться земельна ділянка.
Організатором земельних торгів є:
у разі продажу земельної ділянки – власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу;
у разі укладення договору оренди земельної ділянки – особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки;
у разі укладення договору суперфіцію або емфітевзису – власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, або особа, якій належить право емфітевзису, суперфіцію;
у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України “Про виконавче провадження”, – державний, приватний виконавець.
➱ Учасник земельних торгів – це фізична або юридична особа, яка розмістила в електронній торговій системі документи, зазначені в частині сьомій статті 137 цього Кодексу, сплатила реєстраційний та гарантійний внески, зробила закриту цінову пропозицію і відповідно до закону може набувати право власності чи користування земельною ділянкою, виставленою на земельних торгах.
➱ Переможець (покупець) – це учасник, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, у разі якщо ним зроблено щонайменше один крок торгів (крім випадку, встановленого абзацом третім частини п’ятої статті 138 цього Кодексу), у випадках, встановлених частиною сімнадцятою статті 137 цього Кодексу, – учасник з наступною за величиною ціновою пропозицією за умови, що ним зроблено щонайменше один крок торгів, а в разі однакових цінових пропозицій – учасник, який подав раніше цінову пропозицію, за умови відсутності його відмови від очікування.
➱ Суб’єкт переважного права – це Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається.
➱ Оператор електронного майданчика (електронний майданчик) – юридична особа, що має право використовувати електронний майданчик та діє відповідно до договору про використання Електронної торгової системи Prozorro.Продажі ЦБД2, укладеного з адміністратором ЕТС.
➱ Адміністратор електронної торгової системи – АТ “ПРОЗОРРО.ПРОДАЖІ”, визначене постановою Кабінету Міністрів України від 10 травня 2018 року No 433 “Про затвердження Порядку відбору операторів електронних майданчиків для організації проведення електронних аукціонів з продажу об’єктів малої приватизації, авторизації електронних майданчиків та визначення адміністратора електронної торгової системи” відповідальним за забезпечення функціонування ЕТС – адміністратором ЕТС.
Адміністратор може здійснювати функції з технічної підтримки ЦБД через третіх осіб на підставі договору.
1.Інструкція про земельні аукціони: КРОК ЗА КРОКОМ – ПРОЦЕДУРА ПРОВЕДЕННЯ ТА УЧАСТІ (перейти до інструкції проведення торгів)
1.1. Презентація для Організаторів по проведенню аукціонів з оренди/продажу земельних ділянок >>>ПЕРЕГЛЯНУТИ<<<
1.2. Переглянути шаблонний договір по співпраці з маркетплейсом для Організаторів продажу/оренди земельних ділянок >>>ПЕРЕГЛЯНУТИ ДОГОВІР<<<
2. Регламентування проведення земельних аукціонів
Закон передбачає наступні основні вимоги до торгів:
▞ Оренда та продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них здійснюється виключно на конкурентних засадах через електронний аукціон;
▞ Електронні аукціони проводяться в дворівневій електронній торговій системі;
▞ Застосовуються лише аукціони на підвищення ціни;
▞ З метою обмеження зриву аукціонів збільшується розмір гарантійного внеску:
▝ 30 відсотків стартової ціни продажу земельної ділянки;
▝ 30 відсотків стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою.
▞ Особа, що має переважне право може здійснити викуп за максимальною ціною торгів. Процедура реалізації переважного права закріплена на рівні ЗКУ, на відміну від чинної редакції ЗКУ, а тому права орендарів більш захищені.
Встановлення:
▞ стартової ціни продажу земельної ділянки державної та комунальної власності не може бути нижчою за експертну грошову оцінку земельної ділянки.
▞ стартового розміру річної орендної плати земель державної та комунальної власності не може бути меншим, ніж розмір орендної плати, визначений Податковим кодексом України, а щодо земельних ділянок державної та комунальної власності сільськогосподарського призначення – не може бути меншим 7 відсотків її нормативної грошової оцінки.
▞ стартової ціни продажу прав емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, яка щодо земель державної чи комунальної власності не може бути нижчою за вартість відповідного права, визначену шляхом проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок.
Не допускається відчуження орендованих земельних ділянок державної або комунальної власності без згоди орендаря
3.Переліки документів для подачі заявок участі в аукціонах продажу та оренди с/г призначення та не с/г призначення (ч.7 ст. 137 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСУ, п.29 Постанови КМУ №1013 від 22.09.2021р.)
Документація, що готуєтсья для участі в земельних торгах кожним учасником аукціонів.
Стаття 137 ЗЕМЕЛЬНОГО КОДЕКСУ УКРАЇНИ. Підготовка до проведення та порядок проведення земельних торгів
пункт 7. Особа, яка бажає взяти участь у земельних торгах, подає через особистий кабінет в електронній торговій системі:
а) заяву про участь у земельних торгах, підписану кваліфікованим електронним підписом;
б) для юридичної особи – копію витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань або копію документа про реєстрацію у державі її місцезнаходження (витяг із торговельного, банківського або судового реєстру тощо), засвідчену згідно із законодавством держави його видачі, перекладену українською мовою (для юридичної особи – нерезидента), інформацію про державу, в якій зареєстровані або мають постійне місце проживання засновники (учасники) юридичної особи, у статутному (складеному) капіталі якої є частка іноземного капіталу, інформацію про кінцевого бенефіціарного власника. Якщо особа не має кінцевого бенефіціарного власника, зазначається інформація про відсутність кінцевого бенефіціарного власника і про причину його відсутності;
для громадянина України, фізичної особи – підприємця – копію довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків або копію паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовилися від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомили про це відповідний контролюючий орган і мають відмітку в паспорті);
для іноземних громадян та осіб без громадянства – інформацію про прізвище, власне ім’я та по батькові (за наявності), громадянство (підданство) іншої держави, постійне місце проживання в державі, громадянином (підданим) якої є особа, копію документа, що посвідчує особу.
в) документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків), а в разі проведення земельних торгів з продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення – документи, що підтверджують сплату таких платежів з рахунку особи, яка бажає взяти участь у торгах, відкритого в українському або іноземному банку (крім банків держав, внесених FATF до списку держав, що не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом).
Представник фізичної чи юридичної особи також розміщує документи, що підтверджують його право діяти від імені учасника торгів.
Копії зазначених документів засвідчуються кваліфікованим електронним підписом особи, яка бажає взяти участь у торгах;
ПЕРЕЛІК документів, що підтверджують відповідність потенційного покупця, який бажає взяти участь в земельних торгах щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, вимогам статті 130 Земельного кодексу України
Відповідно до абзацу дев’ятого частини сьомої статті 137 Земельного кодексу України потенційні покупці разом із заявою про участь в земельних торгах також подають копії таких документів:
- документи, які містять відомості про структуру власності (якщо потенційним покупцем є юридична особа);
- документи, що підтверджують громадянство учасників (акціонерів, членів) та бенефіціарного власника (якщо потенційним покупцем є юридична особа);
- документи, що підтверджують джерела походження коштів, зокрема: декларація про майновий стан і доходи; декларація про майно, доходи, витрати і зобов’язання фінансового характеру/декларація особи, уповноваженої на виконання функцій держави або органу місцевого самоврядування; річна (квартальна, інша) фінансова та/або податкова звітність юридичної особи – набувача та фізичної особи – підприємця (за наявності), що отримана нотаріусом безпосередньо від набувача (баланс, витяги, що містять дані про прибутки та збитки господарської діяльності клієнта, податкова декларація з додатками); фінансова звітність юридичної особи – набувача, що оприлюднена відповідно до вимог законодавства; інші документи, що підтверджують джерела походження коштів;
- документи про перебування у шлюбі (чи його розірвання), у тому числі зареєстрованому за кордоном, та про набуття земельних ділянок сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності подружжя (у разі наявності, якщо потенційним покупцем є фізична особа);
- документ, що містить інформацію щодо юридичних осіб, права на частку у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, акції, паї яких потенційний покупець, має із обов’язковим зазначенням найменування юридичної особи, ідентифікаційного коду юридичної особи, розміру належної йому частки у статутному (складеному) капіталі, у пайовому фонді, та/або кількість належних йому акцій, паїв (у разі наявності, якщо потенційним покупцем є фізична особа);
- документи, які підтверджують право власності учасника земельних торгів на земельні ділянки сільськогосподарського призначення (у разі наявності таких прав).
ПЕРЕГЛЯНУТИ ПЕРЕЛІКИ
документів для подаячі заявок:
| с/г призначення | не с/г призначення |
| Переглянути перелік документів | Переглянути перелік документів |
Якщо земельні торги проводяться щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення, особа, яка бажає взяти участь у таких торгах, подає через особистий кабінет в електронній торговій системі також документи, що підтверджують її відповідність вимогам статті 130 цього Кодексу. Перелік таких документів встановлює Кабінет Міністрів України.
Заява про участь у земельних торгах та додані до неї документи учасника можуть бути подані до закінчення кінцевого строку подання заяв про участь у земельних торгах, встановленого електронною торговою системою автоматично упродовж дня, що передує дню проведення земельних торгів, з урахуванням вимог, визначених Кабінетом Міністрів України.
Як здійснювати купівлю/взяти в оренду земельні ділянки:
✅ зареєструйтеcя на майданчику;
✅ знайдіть аукціон, що Вас цікавить;
✅ подайте заявку на участь в аукціоні;
✅ візьміть участь в аукціоні та надайте цінові пропозиції;
✅ станьте переможцем та підпишіть протокол;
✅ укладіть договір та оплатіть придбане майно.
4.Переважне право орендарів (с/г землі, паї). Механізм реалізації
1. Переважне право може бути тільки в орендаря. Ті, хто користуються землею на підставі договору емфітевзису чи іншого договору, не мають такого права.
2. Переважне право можна реалізувати лише якщо ділянка продається. Якщо вона відчужується даруванням, внесенням до статутного капіталу чи іншим способом, переважного права в орендаря немає.
3. Власник має зареєструвати у нотаріуса намір продати ділянку не пізніше ніж за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу землі. Проте, навіть без реєстрації наміру орендар сам може повідомити власника про те, що має намір викупити його ділянку.
4. Після реєстрації наміру власника продати, нотаріус зобов’язаний письмово повідомити про це орендаря.
5. Орендар може першочергово купити ділянку, якщо виплатить ціну, за якою вона продається. Тобто, власник може продати ділянку іншому покупцю, не орендарю, лише дорожче ціни, запропонованої орендарю.
6. Для реалізації переважного права орендар і власник повинні з’явитися до нотаріуса в дату і час, призначені для укладення договору. Якщо орендар не з’явиться до нотаріуса вчасно, вважатиметься, що він відмовився від свого переважного права.
▼ ▽⟱ ▼ ▽
⟱
Відповідно до пункту 82 Постанови КМУ №1013 від 22.09.2021р. Розмір винагороди оператора електронного майданчика визначається у відсотках ціни продажу лота з урахуванням податку на додану вартість та становить 5 відсотків ціни продажу земельної ділянки (у разі продажу земельної ділянки чи прав емфітевзису, суперфіцію) або річної орендної плати, але не може перевищувати суму гарантійного внеску.
Реєстраційний внесок поучасті в торгах – 710,00 грн. (з 01.01.2024р.)
5. КВАЛІФІКОВАНИЙ ЕЛЕКТРОННИЙ ПІДПИС
Для участі або організації онлайн аукціонів необхідно мати кваліфікований електронний підпис. Зараз є два види підписів:
- Удосконалений електронний підпис (УЕП), який використовується найчастіше
- Кваліфікований електронний підпис (КЕП), який розміщується на окремому токені (у вигляді флешки)
Нормативно законодавчі акти, які регулюють онлайн аукціони вимагають підписання документів по участі в аукціонах та протоколу про результати такого аукціону виключно кваліфікованим електронним підписом (КЕП).
Як перевірити діючий електронний підпис
Якщо у вас вже є електронний підпис, але ви не знаєте він удосконалений чи кваліфікований, вам необхідно:
- Підписати вашим діючим підписом будь-який документ
- Перейти за посиланням на сайт ЦЗО і здійснити перевірку підписаного документу
- Вам сформується протокол перевірки в якому буде відображатися інформація про “Тип носія особистого ключа” та “Тип підпису”
- Якщо зазначено, що “Тип носія особистого ключа – захищений” та “Тип підпису – Кваліфікований” – у вас кваліфікований електронний підпис і ви можете ним підписувати документи. Якщо відображається, що тип носія не захищений та Тип підпису – удосконалений – у вас удосконалений електронний підпис, який не підходить для участі у онлайн аукціонах.
Зразок результату перевірки КЕП, тут зазначено, що “тип носія особистого ключа – захищений”, тому його можна використовувати для організації або участі в земельному аукціоні (Мал.1).
Важливо, що формат підпису та сертифікат, які зазначені як кваліфіковані не означають, що це КЕП. Доказом кваліфікованого електронного підпису є лише захищений Тип носія особистого ключа. Всі інші підписи є лише удосконаленими.
Якщо у вас немає кваліфікованого електронного підпису
Вам потрібно його отримати для участі в аукціоні. Без КЕП прийняти участь в аукціоні (підписати протокол та договір) неможливо. Для цього отримайте КЕП в одному з кваліфікованих надавачів електронних довірчих послуг
Перелік акредитованих центрів сертифікації ключів
- КНЕДП – ІДД ДПС
- “Дія”. Кваліфікований надавач електронних довірчих послуг
- Акредитований центр сертифікації ключів Укрзалізниці
- АЦСК “MASTERKEY” ТОВ “АРТ-МАСТЕР”
- КНЕДП ДП “УСС”
- АЦСК Публічного акціонерного товариства “УкрСиббанк”
- АЦСК АТ КБ «ПРИВАТБАНК»
- Акредитований центр сертифікації ключів АТ “Альфа-Банк”
- КНЕДП ТОВ “ДЕПОЗИТ САЙН”
- Акредитований Центр сертифікації ключів Збройних Сил
- Кваліфікований надавач ЕДП “Військова частина 2428”
- ТКНЕДП “АЦСК ринку електричної енергії”
- КНЕДП – АЦСК МВС України
- АЦСК Національного банку України
- АЦСК ТОВ “Центр сертифікації ключів “Україна”
- Кваліфікований надавач ЕДП “Казначейство”
- Акредитований центр сертифікації ключів ПАТ “НДУ”
- АЦСК ‘eSign’ ТОВ ‘Алтерсайн’
- АЦСК ДП ‘Український інститут інтелектуальної власності’
- Акредитований центр сертифікації ключів АТ “Ощадбанк”
- АЦСК Генеральної прокуратури України
- “АЦСК TOB ‘Інтер-Метл'”
- Засвідчувальний центр Національного банку України
Ваш персональний супровід:
(093) 229-09-01
e-mail: ver-tas_kharkiv@ukr.net
